深圳二手房税种及计算方法

一、契税计算方法

1. 契税税率：

契税税率为3%，对于个人购买普通住宅，面积在90平方米及以下的，契税税率为1.5%。

2. 契税应纳税额计算方法：

契税应纳税额=契税税率×应税房屋价值

应税房屋价值：指房屋的成交价格或房屋的评估价，以较高者为准。

二、增值税计算方法

1. 增值税税率：

增值税税率为5.6%，对于个人购买普通住宅，面积在90平方米及以下的，增值税税率为1%。

2. 增值税应纳税额计算方法：

增值税应纳税额=增值税税率×增值税应税额

增值税应税额=房屋增值额×增值税率

房屋增值额=房屋的销售价格-房屋的原值

3. 免增值税的情形：

- 购买二手房满两年，且该房屋为个人唯一住宅的，免征增值税。

- 购买二手房满五年的，免征增值税。

三、个人所得税计算方法

1. 个人所得税税率：

个人所得税税率为20%，对于个人出售自用住房取得的收入，免征个人所得税。

2. 个人所得税应纳税额计算方法：

个人所得税应纳税额=个人所得税税率×个人所得税应税额

个人所得税应税额=房屋销售价格-房屋原值-合理费用-免征额

合理费用：指房屋装修费用、过户费、中介费等。

免征额：对于个人出售自用住房取得的收入，免征个人所得税的额度为100万元。

四、其他税费

1. 印花税：

印花税税率为万分之五，对于个人购买二手房，印花税由买方向税务机关缴纳。

2. 过户费：

过户费一般为房屋成交价格的1%，由买方向房屋所在地的房管部门缴纳。

3. 中介费：

中介费由买卖双方与中介公司协商确定，一般为房屋成交价格的1%-3%，由买卖双方各自承担。

五、计算案例

假设小明购买了一套二手房，房屋面积为100平方米，房屋成交价格为200万元，房屋原值100万元，装修费用20万元，中介费2万元。

1. 契税计算：

契税应纳税额=3%×200万元=6万元

2. 增值税计算：

房屋增值额=200万元-100万元=100万元

增值税应纳税额=5.6%×100万元=5.6万元

3. 个人所得税计算：

个人所得税应纳税额=20%×(200万元-100万元-20万元-100万元)=0

4. 其他税费计算：

印花税：万分之五×200万元=1000元

过户费：1%×200万元=2万元

中介费：2万元

5. 总税费计算：

总税费=契税应纳税额+增值税应纳税额+个人所得税应纳税额+其他税费=6万元+5.6万元+0+3.2万元=14.8万元