顶楼房屋漏水物业有责任吗？

1. 物业公司对顶楼房屋漏水的责任

物业公司在房屋管理中负有安全保障的责任，包括对房屋漏水的防范和治理。根据《物权法》第七十四条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未履行物业服务合同的约定，业主可以按照相关法律规定要求其承担违约责任。”而《城镇住宅物业管理条例》第四十九条也规定：“物业服务企业应当对住宅共用部位、共用设施设备以及物业服务区域内的其他公共设施、设备进行维修、养护和管理。”

据此，可以认定，物业公司对顶楼房屋漏水负有责任。如果物业公司未能在合理范围内采取必要的措施防止或治理房屋漏水，导致业主遭受损失，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。

2. 物业公司对顶楼房屋漏水的免责事由

虽然物业公司负有对顶楼房屋漏水的责任，但并非在所有情况下，物业公司都需对漏水损失承担责任。如果房屋漏水是由不可抗力、业主自身的行为或其他第三方行为导致的，物业公司可以免除责任。

不可抗力是指不能预见、不可避免且不能克服的客观情况，如地震、洪水等自然灾害。如果房屋漏水是由不可抗力导致的，物业公司可以免除责任。

如果房屋漏水是由业主自身的行为引起的，如业主擅自改建、装修房屋，导致房屋防水性能下降，物业公司也可以免除责任。

如果房屋漏水是由其他第三方行为导致的，如相邻房屋业主装修房屋时损坏房屋防水层，导致房屋漏水，物业公司也可以免除责任。

3. 物业公司对顶楼房屋漏水的赔偿责任

如果物业公司对顶楼房屋漏水负有责任，则应承担相应的赔偿责任。赔偿责任包括修复房屋漏水所产生的费用、对业主财产损失的赔偿，以及对业主精神损失的抚慰金。

对于房屋漏水所产生的修复费用，物业公司应承担全部费用。如果业主已自行修复房屋漏水，物业公司应承担业主已实际支出的费用。

对于业主财产损失的赔偿，物业公司应根据《侵权责任法》的规定承担责任。物业公司应赔偿业主因房屋漏水而造成的财产损失，包括家具、家电、装修等损失。

对于业主精神损失的抚慰金，物业公司应根据《消费者权益保护法》的规定承担责任。物业公司未能在合理范围内采取必要的措施防止或治理房屋漏水，给业主造成精神损害的，业主可以要求物业公司支付精神损失抚慰金。

4. 业主如何维护自己的权益

如果顶楼房屋漏水，业主应及时向物业公司报修。业主应在报修单上详细注明房屋漏水的情况，并要求物业公司在合理的时间内修复房屋漏水。

如果物业公司未能在合理的时间内修复房屋漏水，业主可以向当地住房和城乡建设管理部门投诉。住房和城乡建设管理部门收到投诉后，会对物业公司进行调查，并责令物业公司限期修复房屋漏水。

如果业主对物业公司的处理结果不满意，可以向法院提起诉讼。业主在向法院提起诉讼时，应提供房屋漏水的证据，如房屋漏水的照片、视频、维修记录等。业主还可以提供物业公司未能在合理的时间内修复房屋漏水的证据，如物业公司的维修承诺书、维修记录等。