契税怎么算

契税是国家根据契约征收的一种税，契税是以物权转移变动发生的房屋产权转移登记或土地使用权转移登记等行为为征税对象，以权属转移登记后房屋的计税余值或土地使用权出让合同价款、受让土地使用权合同价款为计税依据征收的一种税。契税实质上是针对房屋所有权或土地使用权发生转移变动而征收的一种财产税，其税收负担最终由取得房屋所有权或土地使用权的纳税人承担。

契税计算方法

契税的计算方法如下：

1. 计税依据：计税依据分为两种情况：

> - 房屋产权转移：计税依据为房屋的计税余值。房屋的计税余值是指房屋现值减去卖方已交纳的土地出让金。房屋的现值是指房屋交易时评估的市场价格。

> - 土地使用权转移：计税依据为土地使用权出让合同价款或者受让土地使用权合同价款。

2. 契税税率：契税税率为3%-5%，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%-5%的幅度内规定。

3. 应纳契税额：应纳契税额=计税依据契税税率。

契税缴纳期限

契税的缴纳期限为：

- 房屋产权转移：房地产交易合同签订之日起30日内。

- 土地使用权转移：土地使用权出让合同签订之日起30日内。

契税减免规定

下列房屋、土地使用权转移，免征契税：

1. 房屋产权转移：

> - 单位出售、赠与或者遗赠自有住房给个人；

> - 个人出售、赠与或者遗赠自有住房给直系亲属；

> - 继承人出售、赠与或者遗赠所继承的房屋。

2. 土地使用权转移：

> - 农用地转为建设用地；

> - 国家征用土地；

> - 土地使用权出让合同终止；

> - 土地使用权使用年限届满，土地使用权人放弃续期；

> - 土地使用权使用年限届满，土地使用权人与原土地出让人民政府签订续期出让合同。

契税缴纳流程

1. 办理房地产交易合同网签：买卖双方到房管部门办理房地产交易合同网签，取得《房地产买卖合同网签备案回执》。

2. 申请契税核定：买卖双方持《房地产买卖合同网签备案回执》、房屋产权证、土地证等相关资料到税务机关申请契税核定。

3. 缴纳契税：买卖双方持契税核定通知书到指定的银行缴纳契税。

4. 办理房屋产权登记：买卖双方持已缴纳契税的凭证、房地产买卖合同、房屋产权证等相关资料到房管部门办理房屋产权登记手续。

契税计算举例

小明购买了一套二手房，房屋建筑面积100平方米，计税余值为100万元。当地契税税率为3%。

1. 计税依据：100万元

2. 契税税率：3%

3. 应纳契税额：100万元3% = 3万元

小明需要在房地产交易合同签订之日起30日内缴纳契税，缴纳契税后，小明方可到房管部门办理房屋产权登记手续。