商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

一、商品房销售面积计算

1. 商品房销售面积是指商品房的套内建筑面积和共有建筑面积之和。

2. 商品房套内建筑面积是指商品房内墙体围定义的、建筑物内部的实际使用面积。包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台等。不包括外墙、隔墙及门窗洞口面积。

3. 公用建筑面积是指为整幢或多幢商品房服务的建筑面积。包括楼梯间、电梯间、垃圾道、公共门厅、公共走廊、公共厕所等。

二、公用建筑面积分摊规则

1. 公用建筑面积由下列方式分摊：

按照商品房套内建筑面积分摊：这种方式简单易行，但可能会造成部分商品房分摊的公用建筑面积偏多或偏少。

按照商品房户型分摊：这种方式考虑了不同户型对公用建筑面积的需求差异，但计算较为复杂。

按照商品房售价分摊：这种方式考虑了不同商品房的价值差异，但可能会造成部分商品房分摊的公用建筑面积偏高。

2. 商品房具体采用哪种公用建筑面积分摊方式，应由开发商与购房者协商确定。在 商品房买卖合同中明确规定。

三、案例说明

某商品房项目共分为四幢楼，每幢楼有30层，每层有4户。

| 商品房类型 | 套内建筑面积（平方米） | 公用建筑面积（平方米） | 销售面积（平方米） |

|---|---|---|---|

| 一居室 | 40 | 10 | 50 |

| 二居室 | 60 | 15 | 75 |

| 三居室 | 80 | 20 | 100 |

| 四居室 | 100 | 25 | 125 |

如果采用按照商品房套内建筑面积分摊公用建筑面积的方式，则每平方米公用建筑面积的分摊系数为：

```

分摊系数 = 公用建筑面积总额 / 套内建筑面积总额

```

```

分摊系数 = 800平方米 / 3200平方米

= 0.25平方米/平方米

```

则每户商品房分摊的公用建筑面积为：

```

公用建筑面积 = 套内建筑面积 × 分摊系数

```

一居室：10平方米 × 0.25平方米/平方米 = 2.5平方米

二居室：15平方米 × 0.25平方米/平方米 = 3.75平方米

三居室：20平方米 × 0.25平方米/平方米 = 5平方米

四居室：25平方米 × 0.25平方米/平方米 = 6.25平方米

如果采用按照商品房户型分摊公用建筑面积的方式，则一楼的商品房分摊的公用建筑面积会少，而顶楼的商品房分摊的公用建筑面积会多。

如果采用按照商品房售价分摊公用建筑面积的方式，则售价高的商品房分摊的公用建筑面积会多，而售价低的商品房分摊的公用建筑面积会少。

因此，在选择公用建筑面积分摊方式时，开发商应综合考虑各种因素，以便公平合理地分摊公用建筑面积。