预售商品房必须具备的条件

一、概念界定

1. 预售商品房的定义

预售商品房是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前，将尚未竣工的商品房向购买人进行销售的行为。

2. 预售商品房的特点

（1）预售商品房的销售对象是不动产。

（2）预售商品房的销售行为发生在商品房竣工之前。

（3）预售商品房的销售价格一般高于竣工后的商品房价格。

二、预售商品房必须具备的条件

1. 房地产开发企业取得商品房预售许可证

房地产开发企业在进行预售商品房销售之前，必须取得商品房预售许可证。商品房预售许可证由县级以上人民政府房地产行政主管部门核发。

2. 预售商品房项目已经达到开盘条件

预售商品房项目已经达到开盘条件，是指预售商品房项目已经具备以下条件：

（1）建设工程规划许可证已经 ；

（2）建设工程施工许可证已经取得；

（3）建设工程已经达到主体结构竣工；

（4）建设工程已经通过竣工验收。

3. 预售商品房项目已经办理预告登记

预售商品房项目已经办理预告登记，是指预售商品房项目已经向房地产登记机构办理了预告登记。预告登记是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，向房地产登记机构申请办理的登记手续。预告登记的目的在于保护购房人的权益，防止房地产开发企业一房多卖。

4. 预售商品房项目已经向购房人出具商品房预售合同

预售商品房项目已经向购房人出具商品房预售合同，是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，与购房人签订的商品房预售合同。商品房预售合同是房地产开发企业和购房人之间关于预售商品房买卖的合同。

三、预售商品房销售的注意事项

1. 购房人应审查房地产开发企业的资质

购房人在购买预售商品房之前，应审查房地产开发企业的资质。房地产开发企业的资质是指房地产开发企业取得的房地产开发资质证书。房地产开发资质证书是房地产行政主管部门核发的，用于证明房地产开发企业具有从事房地产开发活动的资格。

2. 购房人应仔细阅读商品房预售合同

购房人在购买预售商品房之前，应仔细阅读商品房预售合同。商品房预售合同是房地产开发企业和购房人之间关于预售商品房买卖的合同。商品房预售合同中一般包括以下内容：

（1）预售商品房的名称、地点、面积、价格等；

（2）预售商品房的交付时间、方式等；

（3）预售商品房的质量标准、保修期限等；

（4）预售商品房的付款方式、违约责任等。

3. 购房人应注意预售商品房的风险

购房人在购买预售商品房时，应注意预售商品房的风险。预售商品房的风险包括以下方面：

（1）房地产开发企业破产的风险；

（2）预售商品房项目烂尾的风险；

（3）预售商品房项目延期交付的风险；

（4）预售商品房项目交付后与合同约定不符的风险。