带抵押过户的法律风险

1. 抵押权的解释与意义

抵押权，是指债权人对于借债人未到期债务享有的由于债务不履行时，对债务人或第三人提供的以债务人或第三人的动产、不动产或其他权利作为担保的一种物权。债务人履行对某一债权的担保义务时，它既可以提供抵押权，也可以提供动产质权、不动产抵押权和典权等担保方式，但各个担保方式之间的效力不尽相同。

2. 抵押权设定与带抵押过户的关系

（1）抵押权设定的法律规定

抵押权设定，是指抵押权人与抵押人根据法律或合同的规定，在抵押人拥有的财产上为担保债权清偿而设立的物权。根据我国担保法和物权法的规定，抵押权设定应当具备以下条件：

① 抵押权设定人应当是抵押财产的所有权人或者有权处分抵押财产的人；

② 抵押财产应当是能够依法转让的财产；

③ 抵押合同应当以书面形式订立；

④ 抵押合同应当办理抵押登记手续。

（2）带抵押过户的法律含义与适用情景

带抵押过户，是指在房屋买卖过程中，买受人向卖受人支付价款后，卖受人将自己拥有的房屋连同该房屋上设立的抵押权一并转让给买受人的行为。带抵押过户也可以理解为，房屋所有权和抵押权在同一时间内，由同一主体转移到新的主体名下。带抵押过户在实践中主要发生在以下两种情形：

① 在购房款不足以偿还抵押贷款的情况下，卖方将抵押房产连同抵押权一并出售给买方。

② 卖方已经偿还了抵押贷款，但是房屋仍处于抵押状态，卖方与买方约定买方承担抵押债务，卖方将抵押房产连同抵押权一并出售给买方，并由买方重新向抵押权人登记备案。

3. 带抵押过户的法律风险

（1）房屋产权的保障问题

房屋产权的保障问题，是指在带抵押过户中，由于抵押权人未及时办理抵押注销登记手续，导致买受人无法享有完全的房屋所有权。如果买受人不能享有完全的房屋所有权，那么买受人将无法对房屋进行处分，或无法以房屋为抵押物向银行申请贷款，或无法在未来以更高的价格出售房屋。

（2）房屋增值收益的分配问题

房屋增值收益的分配问题，是指在带抵押过户中，如果房屋在买受人持有期间出现增值，那么房屋增值收益应该由谁享有。由于我国法律并没有对这一问题做出明确规定，因此在司法实践中，法院通常会根据具体情况来判决。

（3）抵押债务的偿还问题

抵押债务的偿还问题，是指在带抵押过户中，如果买受人无法按照合同约定向抵押权人偿还抵押债务，那么抵押权人有权行使抵押权，即有权要求依法拍卖债务人抵押的财产，并将拍卖所得价款优先用于清偿抵押债务。如果拍卖所得价款不足以偿还抵押债务，那么抵押权人仍然有权追偿债务人。

4.

带抵押过户的法律风险是客观存在的，买受人应当在购买带抵押房产之前，充分了解了解抵押权人的情况，以及房屋增值收益分配问题和抵押债务的偿还问题。同时，买受人还应当在购买带抵押房产之后，及时向抵押权人申请办理抵押注销登记手续，以保障自己的合法权益。